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趕民俗月前交屋!六都7月移轉量大增-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 先還房貸還是先投資?神人意外自爆年投報18% 2019.07.22

如果有錢該趕快將房貸還完,還是將錢拿去投資呢?有許多文章細細分析其中利弊,一名網友近日在網路上再次提出這個問題,不過意外透露買下的房子投資報酬率居然高達18%,讓網友完全放錯重點,直呼要他出來開班授課。


 


一名網友在批踢踢發文表示,自己最近買了一間房投資,房屋總成本500萬,已經租出去了,每月租金3萬,貸款300萬,有3年寬限期,預計3年後將可存到300萬,請教網友是否該將房貸清償,還是用來購買海外債券型基金。


 

該先還房貸還是先投資呢?其實仔細算一下就不難發現答案。本報資料照片


 

好房網撰文解答,答案是「不用急。還不如把錢先拿去投資」。林奇芬在文中從借貸利息高低、投資報酬率以及借用20年還是30年的房貸這三個角度分析,表示房貸雖然是個沉重負擔,但其實不需要急著還房貸,以房地產這個資產來跟銀行借低利率資金,同時將部分資金投入報酬率更高的理財工具,反而有機會創造更大財富效果。" data-reactid="26" style="margin: 0px 0px 1em; font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 18px; ">
對於該先還房貸還是先投資,先前理財教母林奇芬就曾 好房網撰文解答,答案是「不用急。還不如把錢先拿去投資」。林奇芬在文中從借貸利息高低、投資報酬率以及借用20年還是30年的房貸這三個角度分析,表示房貸雖然是個沉重負擔,但其實不需要急著還房貸,以房地產這個資產來跟銀行借低利率資金,同時將部分資金投入報酬率更高的理財工具,反而有機會創造更大財富效果。


 


不過網友卻注意到,500萬購入的房屋居然能月收3萬租金,按照貸款300萬來看,屋主實際成本只有200萬元,一年可以收回36萬租金,投資報酬率高達18%,有人甚至開玩笑的說,把存的錢再去買一棟房子就好,還買什麼基金。


 


這麼高的報酬率到底是怎麼來的呢?網友也猜測可能是將房子隔成套房出租,並分享自己的經驗,用不到300萬的價格購屋,也能月收超過2萬元租金。

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趕民俗月前交屋!六都7月移轉量大增-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 5大學+1商圈 高雄三民區房市超熱 2019.07.22

高雄科技大學三民校區房市熱度高,此區今年上半年的新案交易量達2338棟,是全高雄排名第2的行政區。三民區有許多大專院校,交通便利,人口多,住宅需求多,公寓平均每坪單價與去年同期相比增加超過15%。

 

據永慶房仲網統計高雄市三民區住宅每坪單價較去年同期增加6.7%,公寓平均每坪單價為12.8萬,與去年同期相比增加15.4%,成交價不斷上升。

 

 

 

永慶房屋資深經理謝志傑表示,三民區除有高雄科技大學,其周邊發展成熟的建工商圈,也有其他四個大專院校設立,如高醫、文藻、正修以及高師大。生活機能相當方便。

 

高雄市三民區高科大生活圈除擁有的大專院校較多,家樂福、大樂等量販店也設置在此。交通方面,有高雄捷運紅線,帶來不少便利。高科大建工區附近還有許多商圈,除高科大商圈外,還有建工、鼎山與大順等商圈,不少北高雄的民眾皆會來此消費,帶來許多人流。

 

除了高科大建工校區,楠梓校區成交房價表現也不錯,據永慶房仲網統計,公寓每坪單價成交價與去年相比增長12.2%;住宅則增長8.9%。

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趕民俗月前交屋!六都7月移轉量大增-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 信義區A辦供不應求?租金一坪3343元但空置率僅1.6% 2019.07.22

仲量聯行11日發布2019第二季不動產租賃及投資交易報告,在供給量持續減少情況下,台北的A級商辦空置率持續下降,來到3.0%,其中信義計畫區空置率僅1.6%,為全台北市最低,

A辦租金行情方面,信義計畫區平均3343元,維持台北市最高。

 

仲量聯行表示,今年第二季租賃市場主要需求,仍多來自於科技、生技醫藥、金融產業,及共享空間業者。淨去化達14600坪,與去年同期1.5萬坪的需求相當,屬於強勁的表現。在空間持續去化的的帶動,台北市A級商辦空置率下降1.5個百分點,來到3.0%,其中信義計畫區空置率僅1.6%,另外敦北商業區為5.7%,敦南商業區則為6.2%。

 

 

租金部分,目前台北市A辦仍以信義區最高貴,平均月租每坪為3343元,其次為敦南商業區,平均月租每坪2464元,敦北商業區平均月租則為每坪2372元,敦北及敦南皆呈現平盤走勢。

 

仲量聯行本季國內市調顯示,過去半年來,在新A級辦公大樓釋出而吸引部分原B級租戶搬遷,在釋出單位還未完全去化,本季B級商辦市場整體空置率較前期上升0.5個百分點來到4.0%。部分B級商辦價格微幅成長0.2%,來到每月每坪1719元,預計市中心區域B級商辦因交通及生活機能方便且租金相對便宜,將持續吸引租戶的青睞。

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趕民俗月前交屋!六都7月移轉量大增-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 雙北這兩區 居民買房最痛苦 2019.07.22

財政部日前公布2017年各地綜所稅申報戶所得統計,比較雙北各行政區平均房價,北市以南港民眾買房最難,房價所得比達21.5倍,其次為信義區、士林區。新北市房價所得比最高為蘆洲,達17倍。

屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,南港房價所得比全市最高,主要是南港近年重大建設多,帶動平均房價上漲直追中山區,但南港民眾綜合所得,在北市僅高於萬華、大同,排名後段。房價高,所得偏低,購屋壓力因此高居第一。

財政部財政資訊中心本月公布2017年綜所稅申報核定資料,北市申報戶平均每戶申報所得133萬元,全台最高,新北市90萬元,略低於桃園91萬,六都中排名第三。

陳傑鳴表示,雖然雙北家戶所得高,但買房一點也不輕鬆。以北市來說,根據實價資料,台北市近一年住宅平均總價達2340萬元,換算房價所得比高達17.6倍,也就是一般所說,不吃不喝17.6年才能買到一間房子。

新北市情況好一點,但近一年住宅平均總價1,216萬元,房價所得比也達13.5年。

一般認為,市中心房價高,代表購屋壓力的房價所得比也高,但觀察各行政區,北市以南港區房價所得比21.5倍最高,其次信義區、士林區。房價最貴的大安區,房價所得比約19倍,排名全市第四。

陳傑鳴分析,南港這幾年重大建設不斷,在建商、投資客拉抬下,房價驚人上漲,過去一年平均成交總價高達2,397萬元,比中山區、松山區還高,但南港民眾僅111萬元,遠不如松山區150萬、中山區140萬元,房價所得比因此全市第一。

新北情況類似,購屋壓力最重的,也不在板橋、新店、中永和等一線房市區,房價所得比前三名分別為蘆洲、三重、新莊,蘆洲達17倍,三重、新莊都在15倍以上,比台北市文山區,甚至松山區還高。

陳傑鳴分析,蘆洲、三重、新莊都有捷運,重畫區,題材充沛吸引建商推案與外來購屋者進駐,房價也被明顯帶動,但當地居民所得並未因此增加,平均所得都是80多萬,在新北市屬於後段班,房價所得比因此偏高。

雙北房價所得比最低的,分別文山區和淡水區,文山區14.9倍,壓力也不小,淡水平均總價908萬,平均所得96.9萬元,房價所得比9.4倍,是雙北主要行政區,唯一低於10倍的行政區。

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趕民俗月前交屋!六都7月移轉量大增-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 台中公告土地現值 大里霧峰屯區「地王」及「交易熱點」 2019.07.17

台中市108年土地公告現值平均上漲0.96%,屯區(大里、霧 峰、烏日)調漲幅度略低於全市平均值,屬微幅上漲,經大里地政事 務所調查,各區「地王」分別是:大里區中興路二段(東榮路、 新南路間)商業區、霧峰區第一公有市場與中正路交接口商業區、烏日區興祥街與中山路交叉口住宅區。

市府地政局統計,108年土地公告現值以北屯區調漲3.47%排 名第一,其次依序為后里區1.54%、西區1.00%;台中市「 地王」由西屯區惠國段93地號新光三越百貨公司蟬聯,土地現值每 平方公尺68萬元,每坪約224.8萬元;至於屯區部分, 調漲幅度分別為,大里區0.87%、烏日區0.78%、 霧峰區0.44%。

大里地政事務所調查,屯區最高地價區段為,大里區中興路二段(東 榮路、新南路間)商業區,公告土地現值每平方公尺96,400元 ;霧峰區第一公有市場與中正路交接口店住宅之商業區,公告土地現 值每平方公尺61,000元;烏日區興祥街與中山路交叉口( 中華段、仁德段、興祥段)住宅區,公告土地現值每平方公尺84, 600元。

最低地價區段分別為,大里竹子坑營區東側、車籠埔段東南側之山坡 地保育區,公告土地現值每平方公尺1,200元;霧峰桐林段, 東臨南投縣山區一帶國土保安用地,公告土地現值每平方公尺200 元;烏日烏溪與貓羅溪交會處之河川區, 公告土地現值每平方公尺1,800元。

各區「交易熱點」集中於生活機能完善、人潮聚集、交通便利及重大 開發案地區,其中大里在中興路二段及大智路交叉口附近,霧峰為柳 豐路與柳豐一街至五街附近,烏日在高鐵區段徵收區。

大里地政事務所主任林至真說明,轄區內計有大里第15期市地重劃 、大康橋計畫、中台灣影視基地、軟體科學園區、光正社會住宅、 捷運綠線、前竹及九德區段徵收等重大建設, 去年度不動產買賣移轉登記數量,依統計,依序為大里、 烏日及霧峰,不過整體交易行情持平,並沒有特殊漲跌的情形。

市議員李天生說明,公告土地現值是政府辦理土地產權移轉時,政府課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅、設定典權及徵收私有土地補償地 價的計算依據。公告土地現值每年公布一次,台中市108年調整後 的公告土地現值占市價百分比為90.30%。

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趕民俗月前交屋!六都7月移轉量大增-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 北市4座親水公園宅 4字頭房價相對親民 2019.07.17

氣溫屢創高,親水公園頗讓人嚮往,房仲統計台北市前4月交易前十大親水公園周邊房價在4字頭的有4座公園,包括青年公園、北投公園、木柵公園和南港公園,環境清幽,房價相對親民。

永慶房屋根據實價登錄資料,觀察今年前4月台北市具有樹蔭、流水設施的知名親水公園周邊700公尺內成交資料,依照交易量排名為青年公園(82戶)、富民生態公園(70戶)、木柵公園(65戶)、北投公園(64戶)、榮星花園公園(45戶)、大安森林公園(42戶)、二二八紀念公園(31戶)、玉泉公園(31戶)、大湖公園(30戶)以及南港公園(27戶)。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,都會區居民對於公園的可及性遠比避暑勝地高,而且公園確實能有效幫助周邊環境降溫,加上流水設施的加持,讓公園周邊的居住環境更舒適。

今年前4月交易量最多的是萬華區青年公園,交易量達82戶,周邊平均房屋每坪約新台幣47.6萬元,年減約1.9%。謝志傑表示,青年公園面積24.44公頃,各種運動設施完備,流水設施則有蓮花池供民眾沿著池畔悠閒散步,另外還有室內游泳池,附有滑水道增添戲水趣味,而青年公園周邊多成交電梯大樓,未來捷運萬大線通車後,可望提升當地交通機能。

松山區民生社區內的富民生態公園,周邊房市交易量為70戶,今年前4月平均單價每坪約62.9萬元,年增4.7%。謝志傑說,富民生態公園擁有物種豐富的生態池,環境寫意清涼,適合大人小孩認識大自然、寓教於樂;周邊成交物件多以公寓型產品為主。

交易熱度第3的是文山區的木柵公園,今年前4月成交65件,周邊成交平均單價每坪約43.1萬元,房價與去年大致持平。謝志傑表示,約4公頃大小的木柵公園區內有大片榕樹林,環境清幽,親水環境包括游泳池及萃湖環湖步道,周邊成交產品則是電梯大樓與公寓型產品約占各半。

另外,房價最實惠的親水公園宅當屬北投公園,平均單價每坪約40.5萬元,年減5.4%;北投公園已接近山區,區域環境清幽,今年成交不少電梯大樓產品,套房型產品也頗為熱門。

南港公園邊今年前4月交易僅27件,平均單價每坪約48.7萬元,年增4.3%;謝志傑指出,成交較多物件在福德街、東新街的電梯大樓產品,還有少部分在玉成街、成福路上的公寓型產品。在福德街上成交的電梯大樓主要是南港花園社區,緊鄰南港公園與後山埤,社區居住環境清幽且單純。

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趕民俗月前交屋!六都7月移轉量大增-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 「公園宅」吸金能力超強 北市這兩處最受青睞! 2019.07.17

都市中的公園綠地相當於「冷島」,不僅能降低周邊環境溫度,也提供居民一個休閒場所。台北房市近期就產生出大量的「公園宅」需求,其中尤以萬華區青年公園、松山區富民生態公園的交易量最多。信義房屋加蚋捷運店店長林佳臻表示,萬華青年公園擁有全台北數一數二大的綠地,再加上近期軍宅5年閉鎖期到期,因此當地房市火熱。


萬華青年公園面積達24.44公頃,周邊圍繞大量國宅與軍宅。林佳臻指出,青年公園周邊有約7成都是軍宅與國宅,今年恰逢新蓋軍宅5年閉鎖期到期,吸引許多想「舊換新」的買家,因此第二季以來都有不錯的交易量。


林佳臻表示,青年公園周邊相較台北市其他區域來說,房價便宜,新成屋僅約4或5字頭就能入住,中古屋甚至每坪最高僅50萬以下;雖然房價便宜,但周邊除了有大片綠地外,還有豐富的生活機能,又有許多交通幹線連接新北市各處與台北市中心,尤其未來等到萬大捷運線蓋成後,也將帶動當地發展,因此帶動當地房市成長。


松山區富民生態公園是台北市另一處房市火熱的公園,作為一處帶狀的生態主題公園,除了有豐富的生態環境外,位置也十分優越。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,富民生態公園坐落在民生社區中,擁有物種豐富的生態池,環境清涼,是非常適合攜帶孩童認識大自然、寓教於樂的公園。


根據實價登錄網站,富民生態公園周邊今年1至4月房市交易量為70件,平均單價約每坪62.9萬,較去年同期成長4.7%。謝志傑指出,民生社區中就有25個大大小小的公園,綠地占社區面積約十分之一,加上行道樹林立,整個社區綠意盎然,居住環境相當舒適,而周邊成交物件多以公寓型產品為主。


信義房屋民生圓環店店長王賢德表示,富民生態公園的位置絕佳,周邊除了有民生活動中心、電影院之外,還有民生國中、民權國小等學校,同時也在台北市著名的住宅區民生社區當中,周邊建築物密度相對較小,巷弄街道也較為宜人,造就了當地房產交易火熱。

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