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房市/房價跌勢已止 永和這裡狂吸雙北首購族-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 文青街房價兩樣情 房仲:屋齡高或豪宅拉抬影響 2019.09.24

房仲調查北市8條文青街,結果發現迪化街和麗水街平均房價比區域房價便宜,相對青田街平均房價較區域房價貴33%。房仲表示,屋齡老舊加上少有推案影響價格,而青田街平均房價較高,和區域內豪宅拉抬有密切相關。

近年文青話題發酵,台北市不少街巷具有特殊風情,吸引特色店家進駐,進而成為打卡熱點。住商機構統計北市具有話題的8條文青街和區域行情比較,發現除了瑞安街和青田街價格高於行政區平均房價外,其餘皆較平均房價為低。

調查結果顯示,瑞安街平均房價每坪88.83萬元,高於區域行情2.1%,青田街平均房價117.93萬元,高於區域行情32.8%。

其餘6條街包括富錦街、迪化街、永康街、麗水街、金華街、伊通街等平均房價均比區域行情低0.8%至16.8%,其中迪化街平均房價47.17萬元,低於區域行情16.8%;麗水街平均房價77.4萬元,低於區域行情12.9%。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,不少文青街巷具有特色,生活機能不錯,但屋齡老舊,往往影響價格,雖有歷史風情,卻少有推案,也讓房價呈現兩樣情。

徐佳馨指出,青田街與瑞安街平均房價較高,和區域內豪宅拉抬有密切相關,而低於行情表現的街巷,除了和街巷本身機能性有關外,區域內若公寓比重高,也會影響價格表現。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,文青街巷各有風情,不過要是購買屋齡高、屋況不佳的老房子,一定要預留維修與裝潢費用;若購買新房子多數基地不大,因此裝潢規劃上會有侷限性,購屋人應多方評估再下手比較理想。

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房市/房價跌勢已止 永和這裡狂吸雙北首購族-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 首購族地獄 台北市正常2房自備款至少400萬 2019.09.24

年輕首購族想在台北市買正常2房25坪大的房屋大不易,住展雜誌調查發現,這種大小的新成屋或預售屋總價多數逾2000萬元,自備款就至少要400萬元以上,台北市購屋高負擔成了「首購族地獄」。

房市研究單位住展雜誌統計,台北市新成屋、預售屋的25坪大「正常兩房」總價低於新台幣千萬元的建案掛零,總價1500萬元以內僅7個,大多數建案的正常兩房總價落在逾2000萬元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,由於1房空間太小,3房總價太高,2房成為多數首購屋青睞的產品;但台北市2房總價多在2000萬元以上,代表自備款至少400萬元以上,若以首購家庭年存40萬元,恐怕得先存10年,更何況有些年輕人年薪都不到40萬元。

何世昌指出,台北市新成屋或預售屋總價1500萬元以內的建案有7個,但多位於士林區的社子、北投區的非市中心路段,以及文山區仙跡岩步道旁的相對偏僻路段。若是首購族想選擇不算太偏僻的2房房屋,可能要靠家人資金奧援、轉買25坪以下的迷你2房,或是轉買中古屋,甚至在外縣市購買相對好的路段房屋。

他強調,中央與北市政府持續釋出對房市有利的政策,預計短期內房價沒有崩盤的可能,但因為薪資仍舊原地踏步,預料台北房市近年內難跳脫「首購族地獄」。

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房市/房價跌勢已止 永和這裡狂吸雙北首購族-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 龍安特區學區 3房不到千萬,受年輕小家庭青睞 2019.09.24
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升格為直轄市的桃園房市重大建設不斷,近年在多個新興重劃區大量推案下,市況持續火熱,更帶動周邊成熟生活圈的買氣。以鄰近中路重劃區的龍安特區為例,因生活機能成熟、學區完整,近期就吸引不少首購族進場,成屋案「曉知青」因主打「正3房學區宅」的高CP值訴求,尤其受到年輕小家庭的青睞。

桃園龍安特區雖然是早期規劃的重劃區,但有別於一般傳統市區的喧囂雜亂,龍安特區棋盤式的道路規劃、鬧中取靜的居住環境,是桃園在地人心中的優質住宅區,不過,由於區域開發飽和,近年新推案不多,相較新興重劃區成熟的機能、更容易入手的購屋門檻,仍是不少自住客首選。

當地房產業者指出,龍安特區主要範圍以文中路、國際路,以及省道中山路等多條交通主幹道為界,以龍安街為骨幹兩側發展,龍安路沿線更是聚集了包括傳統果菜市場、家樂福超市、診所與多家連鎖餐飲品牌,生活機能相當完整,另包括密集的學區與便捷交通,也是龍安特區主要優勢。

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交通方面,特區周邊都是能夠連通桃園各地的主幹道,龍安街則是3分鐘就能直通東西向國道2號南桃園交流道的重要道路,能快速通往機場、中山高、北二高,東西南北均可快速串聯,規劃中的桃園捷運橘線,未來也將沿著大興西路與特區外圍的文中路,串起桃園與中壢南北兩大都會區。

此外,龍安特區學區完整,除了現有的龍安國小,區內另有3塊學校計劃預定地,加上鄰近的中興國中,以及位於中山路近龍安街口的桃園第一學府武陵高中,建構起12年完整學區,而特區內還有現有的埤塘生態園區,未來則有面積寬廣近萬坪的體育場計劃綠地,相較於只能期待都更的傳統舊市區,更具潛力。

「曉知青」專案經理黃俊傑指出,龍安特區雖然沒有中路重劃區新穎,但仍有不少自住客,尤其是新婚小家庭及通勤族的年輕人,選擇到龍安特區購屋,就是看上該區便利的生活交通機能與學區環境,而龍安特區房價相對中路更具優勢,對於預算有限的首購族而言,相同預算能買到更大的坪數與空間。

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以「曉知青」為例,基地距離龍安國小僅有短短不到100米的距離,且社區前方就有禁止車輛進入的專屬通學步道直達學校側門,讓學童能輕鬆散步上下學,而社區前方就是體育園區預定地,後側則是夜鷺生態埤塘公園,不但可就近就學、休閒、運動,還兼具教育意義。建商表示,基地面積645坪,規劃「一」字型建築,由於是正對體育園區預定地第一排,戶戶均可享有綠景視野與開闊棟距。建物地上9樓、地下2樓,採雙併與3併規劃,住家主力坪數為38坪與39坪,總價不到千萬就能買到含車位的正3房格局,相較於重劃區內3房多為32~35坪的規劃,能享有更寬敞好利用的住家空間。

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房市/房價跌勢已止 永和這裡狂吸雙北首購族-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 基隆1字頭海景飯店宅 短短半年預售賣出200戶 2019.09.24
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基隆是眾所周知的成屋市場,更鮮少有投資買盤,但近期卻有預售案在短短半年時間就賣出200戶,不僅吸引相當多首購族與舊換新的區域自用族群進場,甚至有為數眾多的雙北投資客搶進。業者分析,除了整體房市回溫帶動,該建案主打「1字頭買海景飯店度假宅」訴求,低門檻、高CP值是主要原因。

在基隆市政府大力開發,以及前瞻基礎建設軌道等議題帶動下,基隆房市正加速與雙北生活圈的緊密連結,1字頭房價更是莫大誘因。由營造起家的建商六峰建設推出的預售案「台北雪梨灣」,因主打海景飯店度假宅的規劃,加上套房總價320萬元起,一推出即受到在地區域客與雙北投資客的青睞。

現場專案副理馬家慶表示,「台北雪梨灣」因位處台地之上,且基地面對八斗子漁港,社區1樓就可看到海景,即便是在靠山環海的基隆,這樣的基地條件也相當難得,加上附近即有「山海關」、「巴塞隆納」等中古造鎮社區,除了吸引鄰近住戶賣舊換新及首購族群,成交客層也有部分長期置產的投資客,目前已熱銷4成,1~4房去化非常平均。

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馬家慶指出,雙北市區房價居高不下,若選擇換屋手續又太繁雜,投資客已漸漸選擇往雙北蛋白區外找房子,而基隆近北市的地段、便利的交通、1字頭的房價,多重的優質條件讓投資客的視線開始轉往基隆區域的房子,未來的增值空間備受看好。

交通方面,鄰近國道一號、62號快速道路八斗子交流道與62甲快速道路孝東交流道,車程10分鐘可至基隆市區,距離台北市車程也僅需30分鐘。環境上,「台北雪梨灣」位處中正區和豐街,鄰近早期發展成熟的八斗子生活圈,可享現成的生活機能。

基地面積3980坪,規劃A~J共5棟建築,建物地上9~11層、地下3層,共474戶住家,其中的G~J棟為大坪數海景景觀宅,採雙併規劃,整體建築外觀採圓弧藍海曲線設計,呼應臨海灣的美景。為因應基隆臨海氣候,建材精選防潮材質,隔間牆採用通過SGS認證無毒環保安全隔熱磚,規劃為節能環保的綠建築生態住宅。

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公設方面,馬家慶指出,規劃有接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、桌球室、棋藝室、廚藝教室、攀岩活動區等全齡化休閒公設,其中特別的是,社區內還規劃了洗衣中心,提供精品飯店式的規劃。住家產品規劃為1+1房18~20坪、2房26~28坪、3房34~45坪、4房52~62坪四種房型,能滿足從首購族、小家庭到換屋族群等各階層需求。開價每坪18~25萬元,地下室設有全坡道平面車位共451個, 目前全案已動工,預計2022年上半年完工。

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房市/房價跌勢已止 永和這裡狂吸雙北首購族-九麟不動產黃麗如0937228129 最新消息 北市中山區店面交易熱 房仲:保值抗通膨 2019.09.24

房仲調查發現,過去1年以來,北市店面交易最熱的是中山區,交易達62件;房仲表示,中山區消費熱度最高,自然推升店面交易件數;且投資人也認同店面有保值抗通膨的效益。

永慶房屋第4季房產趨勢前瞻報告網路會員調查顯示,全台68%的消費者有意願投資房地產收租,其中有31%的消費者偏好投資店面型產品,比例較第3季上升5%,創3季以來新高。

永慶房屋根據實價登錄資料統計去年8月至今年7月底店面成交件數,台北市成交件數最多的行政區為中山區的62件,其次為大安區41件,第3名則為內湖區37件。另統計店面成交的坪數占比,台北市以20至40坪的店面交易最多,占整體成交比50.3%,其次為20坪以下,占比27.4%,而40至60坪的店面占比13.5%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,台北市店面單價相對較高,對於大坪數店面需求較少,中小坪數的物件較容易出租,因此投資置產的族群主要會選擇坪數在40坪以下的物件作為投資標的。

謝志傑指出,依據財政部財稅資訊中心統計資料顯示,台北市消費最熱的行政區是中山區,其中中山南西商圈、林森條通商圈、美麗華商圈、南京松江商圈、微風廣場商圈及晴光商圈均為高度消費力的商圈,相對商圈周遭的店面交易熱度也攀高,尤以林森條通商圈的店面交易最為熱門。

至於大安區是台北市的蛋黃地帶,包括東區商圈、師大商圈、公館商圈及永康商圈等皆坐落於此,而大安區內主要以信義路沿線及東區商圈為主要的店面交易熱區。此外,由於大安區的店租單價較高,一般商家也較難支撐大坪數的店面,20坪以下的小店面交易較熱絡。

台北市店面成交件數第3的內湖區為台北市的蛋白區,內湖區店面交易熱點主要位於日湖商圈和東湖商圈,皆為內湖較早期發展的商圈。這兩個商圈的支撐主要來自當地的居民及內科的就業人口,因此店面坪數以20至40坪為大宗,占了將近6成的比例。

謝志傑強調,店面具有資產保值性以及收租效益,是低利環境下抗通膨良好的投資標的,但店面的單價較高,投資店面初期成本相對龐大,因此,區位選擇相當重要,有意購置店面的投資人,須掌握好資產的配置,多做功課,才能找到投報穩定的「金雞母」。

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